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台北市大直的大彎北段商業區及娛樂區，依都市計劃規定應發展商業、娛樂業，不得作住宅使用，但近年違規住宅使用情形嚴重，都發局今年3月起陸續寄出1678件行政指導函，訂出「大彎北段商業區、娛樂區作住宅使用違反都市計劃法第79條第1項裁處作業原則」並於10月20日起生效，12月將啟動裁罰，最嚴重者除罰緩30萬元外，更會遭斷水、斷電。

▲台北市大直大彎北段商業區及娛樂區的違規住宅，將分為5級距、3階段進行裁處。（記者張嘉明攝）

有關裁罰基準，將依據建物謄本所載主要建物登記面積，分為5級距、3階段進行裁處。第一階段依各級距分別處6萬元至20萬元罰鍰，限期9個月內停止違規使用；第二階段，受處分人未履行第一階段應盡義務，處6萬元至30萬元罰鍰，再限期9個月內停止違規使用，未改正者可按次處罰；第三階段，受處分人未履行第二階段應盡義務，若違規情節重大，可處30萬元罰鍰且停止供水、供電。

都發局指出，將於10月底陸續進行蒐證、稅籍盤點及完備相關行政程序，12月啟動裁處作業，提醒大彎北段地區已收到市府行政指導函的建物所有權人，依都市計劃規定用途使用，儘速至稅捐稽徵處辦理房屋稅率變更為非住家稅率，以免受罰。

實價登錄資料的應用再進化，台北市地政局繼今年4月在「台北地政雲」新增「大社區交易履歷查詢」功能，提供150戶以上社區的買賣案件實價登錄資訊查詢服務，即日起加碼推出100戶以上的大社區交易履歷查詢，資料庫累計共有近千個社區。

▲自從台北市地政局提供使用執照達150戶以上社區的「大社區交易履歷查詢」後，使用人次持續成長，迄今超過4萬3000人次，成為「台北地政雲」各項功能點擊率冠軍。

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地政局表示，自從提供北市使用執照達150戶以上社區的「大社區交易履歷查詢」後，各界使用熱絡、點擊人次持續成長，迄今超過4萬3000人次，成為「台北地政雲」各項功能點擊率冠軍，且受到媒體關注。為回應各界查詢需求，協助民眾更有效率了解地區房價水準，即日起增加使用執照登載100戶以上社區交易查詢，可提供查詢的大社區數量由404個倍增提高至926個，可查詢戶數19萬7637戶，占北市使用執照總戶數89萬2458戶比值由14.4%提升為22.1%，逾5分之1強，為方便民眾搜尋社區，還新增關鍵字查詢服務。

統計目前提供查詢大社區數量及戶數資料，數量前三名依序為中山區135個、內湖區124個、文山區106個；戶數前三名為中山區2萬7025戶、內湖區2萬5751戶、文山區2萬3640戶。

地政局表示，「大社區交易履歷查詢」百戶大社區上線後，將再持續優化查詢功能，規劃可直接在地圖框選大社區，就算不知道社區名稱，使用者也可輕鬆獲得房價資訊、即刻了解各大社區交易行情。

近期房價下修，許多長線投資人積極尋找優質標的，其中，大型醫院因為就業人口及看診病患穩定，因應需求而生的店面往往成為「賺錢無人知」的標的，住商機構統計2017年1到8月台北市大型醫院周邊店面交易，以台北馬偕交易最為熱絡，總共有9間店面交易，周邊最高交易單價152.6萬，醫院周邊交易量排名第二的則是台北榮總，2017年共有7筆店面交易，其中交易最高單價高達205.3萬，甚至打破實價登錄以來、石牌商圈店面交易紀錄，首度站上200萬大關，而內湖三總跟北醫則分別有3筆及2筆店面交易，最高交易單價都超過100萬。



大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，醫院周邊最多的店面類型除藥局外，小吃店、飲料、便利店都是大宗，這些類型店面坪數小坪效高，總價低的優勢更讓買家願意進場。而觀察這五所醫院商圈交易單價最高者，也都是小型店面，因此儘管單價高，但坪數不大，所以總價低，除此之外，不動產市場在經過變動後，高總價的店面對投資人而言風險較高，除非確定能有穩定的承租者，否則不會輕易出手，而這種「小而美」的小店面，出租市場較為熱絡，只要是內需穩定的商圈，出租通常容易，另一方面，低總價門檻低，對買方而言負擔相對輕鬆，因此一旦有店面釋出多會有買方接手。

綜觀周邊交易量最大的馬偕及榮總，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，台北馬偕位於中山北路及民生西路交叉口，鄰近雙連捷運站，位處市中心，商業活動熱絡，且鄰近捷運雙連站具有交通優勢；至於台北榮總，雖未臨主要幹道，但在醫院就業的人多、病患也多，周邊還有北護、振興醫院，附近有大量的住宅社區，因此在地生活需求所衍生出的商機，即可滿足店面營運，尤其通往捷運石牌站的路段更為繁榮。



郎美囡指出，雖然不動產市場交易量緊縮，不過許多買方對於有收益價值、增值潛力的物件仍充滿興致，尤其總價不高的小店面投資門檻較低、又容易找到承租者，更是許多買家的心頭好，可是這類店面貸款成數不高，進場前除了觀察店面本身條件外，也要注意銀行貸款條件與成數，將效益發揮到最大。

永慶房產集團根據內政部實價揭露資料分析近一年雙北市店面交易，發現台北市以總價4000萬以下佔64％居多，此外，高總價8000萬以上也有11％的比重﹔新北市部分，熱門總價為3000萬以下，高達78％的比重。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，2017年房市交易情況普遍較2016年好，雖然房市交易由自用型買方主導，房價呈現盤整或緩跌的情況，對於有充裕資金的置產族群，房地產仍是資產配置的重要選項之一。尤其在大台北都會區人口稠密，加上觀光旅遊業盛行，已成功吸引許多日、韓、香港或東南亞遊客來消費與住宿。大台北都會區的置產族偏好4000萬以內的店面，其優勢為購置低門檻、年租金投報較佳以及轉換資產時較容易等。



根據實價揭露資料統計，台北市4000萬以下熱門成交的區域，集中於中山區與內湖區，分別佔了20％與10％，謝志傑指出，店面交易的熱區多鄰近捷運站，包括中山區捷運中山國小站、捷運松江南京站、中山國中站以及中山站等附近的商圈，內湖區部分則是東湖站、內湖站、文德站與港墘站等周邊的商圈為主。台北市熱門總價帶的交易區域以市中心區為主，以交易量排名前五名來看，除了內湖區排名第二之外，中山區、信義區、大安區與松山區等市中心區名列前五，顯示市中心區主要商圈的置產需求仍在，只要總價與投報率符合買方的期待，還是有不錯的交易量產生。

新北市成交3000萬以下熱門成交區域，以板橋區、新莊區與中和區交易占比皆為11％，謝志傑表示，板橋區為新北市行政與交通樞紐中心，該區人口稠密根據官方統計約有55萬人，以捷運站商圈觀察，以府中站、江子翠以及新埔站等附近的商圈交易居多，顯示早期發展成熟的大型商圈或區域型商圈皆有店面成交機會，此外，新莊區與中和區來看，新莊區熱門店面以上、下新莊核心商圈的丹鳳站與新莊站附近為主，中和區部分則是以景安站與南勢角站附近商圈居多，此外，可以發現受惠捷運環狀線的建設，串聯此三區的捷運交會站附近的交易量熱度，也相對突出。



謝志傑認為，當前超低利環境是有利置產商用不動產的規劃，雖然店面型態大小多元，建議首選是以知名成熟的商圈或捷運站附近的「好地段」為優先，兼具抗跌性或擁有穩定的投資報酬率，也可選擇區域型住宅生活圈內具「穩定人潮」的店面，價格相對實惠，投資報酬率有機會優於一線商圈。此外，提醒置產客群若是想投資具發展潛力的新興區或重劃區，須審慎評估實質發展的可能性，未來人口是否能如期進住，避免空置過久損失擴大。

房價持續下修，房市靠自住剛性需求撐盤，加上國銀積極搶攻房貸市場，提出優惠利率，9月五大行庫新承做房貸利率下修為1.633%，月減0.005個百分點，連5降並創史上次低紀錄。

近年民營銀行積極搶攻房貸市場，中國信託商業銀行更獲選辦理公教人員「築巢優利貸」，搶食不少傳統行庫的房貸業務，但台銀、土銀、合庫銀、華銀與一銀五大行庫，整體房貸市占率仍達4成，因此所承做金額與利率變動情況，至今依然被視為房市景氣風向球。

根據央行統計，9月五大行庫新承做房貸利率1.633%，月減0.005個百分點，續創2010年6月以來的88個月新低，也是有統計以來的史上第2低。新承做房貸利率史上最低點，是2010年5月的1.616%。

央行經濟研究處副處長吳懿娟表示，國銀積極搶攻房貸市場，針對優質客戶祭出優惠利率，進一步壓低新承做房貸利率。不過她表示，整體而言利率變動並不大，主要還是因為目前房市多以自住客、首購族為主，投資客退場，因此房貸利率原本就會比較優惠。

另外，9月新增房貸新台幣399.56億元，月減26.07億元，其中新承做的青年安心成家貸款為98.1億元，占整體新承做房貸的24.5%，較上月微減0.5個百分點。吳懿娟指出，由於今年9月仍處農曆民俗月期間，民眾多不會選在此時交屋，導致新承做房貸下滑。

建商讓利，房價下修，也反映在房市成交量能上。根據統計，9月份六都移轉棟數年增15%，除了台北市以外，其他直轄市都有兩成以上增幅。吳懿娟表示，根據信義房價指數，台北市房價自2015年4月的高點滑落，至今下跌14.8%；新北市則是自2014年7月高點滑落，至今下滑9%。房價修正顯有助於房市量能增溫。