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仲量聯行2017年10月12日表示，全球經濟環境仍因政治情勢動盪不安，進而影響金融股匯市及原油價格波動，景氣復甦期將持續延長。台灣企業受整體經濟環境影響，企業於營運成本考量仍趨保守，評估辦公室租賃租金及面積更為謹慎，評估期將延長。然而下半年由於通訊大廠將有新品上市，台灣半導體供應鏈業者將跟進受惠，帶動國內進出口貿易、製造及工業生產擴增，民間投資可望成長並為經濟成長注入新動能。



仲量聯行總經理趙正義表示：2017年上半年全球不動產市場交易量為2,970億美元，較2016年同期成長2％，交易最熱絡的市場仍集中歐美地區。但由於美國對亞洲及中東地緣政治相關作為、利率及油價波動等議題充滿諸多變數，預測2017年全球不動產交易量與2016年相當，金額可望在6,500億美元上下。亞太地區將由中國帶動區域境內外投資；2017年上半中國已吸引124億美元的境外資金，較2016年同期成長約四成。同時中國投資人也積極於世界主要不動產市場布局，2017年上半年已投入36億美元至美國主要城市，佔整體境外資金流入美國總額大約兩成，顯見中國投資實力不容小覷。



於國內方面，近來投資市場趨緩，多數市場上可供投資的物件的售價與買方所預期的投報率仍有差異，因此多數投資人持續評估。但同時國內游資充沛，法人投資人可動用投資金額再創新高，資金可運用的渠道應由政府及民間共同努力使其多元化。在人口逐漸老化及政府積極行銷來台觀光，建議資金可導向公有土地BOT、地上權、休閒醫療養生機構等面向發展。在新閣揆上任之際，我們預計台灣政局將趨於穩定，也冀望新政府在吸引國外及海峽兩岸資金來台投資計劃上，有更實質精進的配套方案，以力提振台灣經濟及產業發展，推升國際競爭力。



仲量聯行指出，台北市本季整體A級商辦公室租賃需求主要由業主自用支撐，新租約全數集中於小坪數空間。業主自用及房東釋出原本保留空間，加上部分金融、科技、醫療科技業者進行搬遷、縮編或退租，本季淨去化總量為24,304坪。本季合作金庫於長安東路的總部釋出空間面積32,639坪，其中27,090坪為自用。2017年前三季總去化達約3.2萬坪，達十年來次高。



本季需求主要集中於非核心商業區，其他商業區則為趨緩走勢。整體空置率因新供給釋出部分出租空間，較上季上升0.8個百分點來到8.7％。多數企業租戶租賃決策仍趨謹慎保守，評估搬遷及續租費用後決定維持原單位續租。然而，房東也釋出續約讓利條件，給予續約優惠，但2017年陸續有新供給落成釋出，有意搬遷之租戶將持續評估搬遷的條件及可能性。



仲量聯行表示，在目前租戶趨於謹慎的市況，多數大樓業主仍維持租金水平。本季整體A級商辦平均租金新台幣每坪每月2,643元，與上一季持平，年成長則微幅降低0.1％。我們的市場調查發現，由於部分大樓有減租或退租的情形，加上部分現有租戶也持續評估即將釋出的新供給，因此房東於租金調整上也較為謹慎，並以免租期優惠來吸引租約，整體免租期每年0.8個月，較2016年同期的0.7個月明顯增加。本季四大商業區中，信義及敦南商業區走勢持平；敦北在原租戶搬遷及房東釋出原保留單位使空置率明顯上升，部分大樓業主調降租金，使平均租金較上季下跌1.2％，來到每坪每月2,305元，為三年來最低的水平。非核心商業區在部份原自用大樓釋出市場及部分空置下降的大樓業主微幅調漲租金，平均租金較上季成長0.6％來到每坪每月2,116元。



內湖南港市郊區域的廠辦大樓持續以相對便宜的租金吸引科技及金融業進駐，並有部分企業租戶為整合營運，承租大面積空間設立總部，新供給於釋出後一年即達滿租，可見需求強健。在新租約及部分租戶減退租的相互帶動下，整體空置率微幅下降0.2％來到2.9％。市郊區域整體租金，由於大面積租戶房東給予優惠及部分房東面臨退租壓力、空置率上升調降租金，較前期顯著降低3.6％，來到每坪每月1,377元。但單就內湖地區而言，其需求穩健，新大樓成交租金高，平均租金於本季成長1.2％來到每坪每月1,293元。



仲量聯行說明，短期未來人力需求反映當今國內產業趨勢；知名人力研究機構針對第四季台灣就業季展望調查指出，整體約26％的企業有增聘意願，其主要集中於製造及金融保險業；聘僱意願最低則為休閒餐旅業。未來預計部分業者朝向無人化智慧服務，將減少辦公間需求。新創公司或個人工作室的興起也將為台北市辦公空間需求型態朝向共享空間。



2017年至第三季租賃活動趨緩，企業評估租賃時仍以租金為主要考量，並維持謹慎保守的態度，預計租約商議及評估期將略為拉長。第四季預計前幾季以來不斷評估搬遷的租戶可望成交，加上新釋出大樓需求強勁，全年去化可望於年底成長。2017年釋出的65,000坪的頂級或A級新供給，在目前多數大樓已接近飽和，房東給予預租優惠，可望吸引原先在其它商業區的租戶考量評估搬遷至主要商業區較優質大樓。此外，部分企業在當今經濟環境下已著手進行併購或整合營運的計畫，預計部分大面積需求將集中於新供給。



仲量聯行考量當今景氣趨勢及觀察租賃市場供需雙方面心態，大樓業主於租金調整上明顯謹慎，加上新供給大樓業主給予較優惠的預租條件，2017全年整體租金走勢預計將維持2016年水平，年成長率介於1％上下。



仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示：仲量聯行第三季「全球市場展望」Global Market Perspective統計，2017年至今全球租賃需求持穩，歐美2017年上半年較2016年同期成長3-4％；亞太區域除新加坡、中國一線城市及墨爾本需求強勁外，其它主要城市皆呈現平穩；區域整體需求下降2％。租金方面，全球平均租金相較去年中成長3.4％；美洲區因多數新供給開價拉高平均租金水平達4.9％；亞太區域則因中國企業在香港業務需求增加、澳洲主要城市新供給帶動租金成長，區域平均租金年成長3.3％。在全球景氣復甦並充滿變數的狀況下，企業於人力徵聘及空間需求上更為謹慎。



仲量聯行近期研究顯示，全球企業選擇辦公空間時，逐漸朝向可以啟發員工潛能、滿足工作需求及提供員工適時放鬆的空間設計元素為主要考量。在全球經濟復甦緩慢，企業行事趨於保守，預計2017年亞太整體去化量將與2016年相當。於國內方面，近來我們也發現企業因受目前景氣影響，積極進行人力及租賃空間調整，持續評估更優惠的租賃或搬遷條件。部分已經評估一段時間的租戶可望於2017年底簽約，加上新供給房東給予較優惠的預租條件，部分大面積租戶已進行簽約，年底前可望帶動2017年總去化量。租金方面目前因為房東為保留租戶或鼓勵現有租戶續約，租金調整相對謹慎；加上新供給預租條件給予優惠的影響，我們預估2017年租金成長將稍微趨緩，介於1％上下。



在投資市場部分，本季投資市場因民間流資充沛，市場有適當的物件釋出，法人投資人把握適當時機進場，主要大型商用不動產交易達新台幣195億元，季成長及年成長均達約五成。2017年前三季國內大型不動產總交易額為372億元，較2016年同期減少約8％，為九年來次低，僅次於2015年，顯見當今投資方仍為保守謹慎。其主原因除了國內外政經環境不穩定外，國內主要商業區擁有符合投報率的投資標的較少。但投資方的資金仍舊充沛，並期望積極佈局於不動產市場，因此將持續觀望。



本季最大宗交易為壽險業者出售位於嘉義市飯店暨零售商場，售價為48.3億元。2017年至第三季止壽險業直接投資不動產的金額約為29億元，與過去六年120-670億元的成交額相較，預計2017年極有可能創新低，主要因為當今市場上交易的物件價格未能達到壽險業者理想的投報率。但至第三季為止，國內前十大壽險業者可用於投資不動產的金額較上季增加4.0％，達新台幣4.8兆元，創歷年新高。

本季主要法人投資方為企業公司61％、金融服務21％及壽險業12％。企業公司主要仍投資於自用工業及零售不動產，逾三成總交易額為關係企業間為改善資產架構的交易。壽險業仍聚焦於具穩定租金的投資標的，本季富邦人壽投資13億元麗嬰房內湖總部大樓，麗嬰房計畫出售後回租15年，為單一所有權且具固定收益型不動產投資標的，且投報率達到買方預期，為市場上難得的理想標的。



本季大型土地投資額為新台幣206億元，較上季增加73.3％，但去年同期減少約三成，交易金額持續多於直接建物投資。主要交易多為開發商取得營建用地蓋屋出售或企業購置土地建置自用廠房。以往工業地多數由製造業取得，近來餐飲食品業者也開始取得土地興建中央廚房或倉儲設備來擴充產能。此間接反映國人外食習慣及觀光客來台享受美食，帶動餐飲業營業額於第三季持續成長。

據住展雜誌統計，2017年北台灣Q3總推案量約1,589.62億元，較2017年Q2減少約7百億、季減幅逾三成；若與2016年同期比較，則減少397.85億、年減幅約二成，且創下2004年以來第三季單季推案量最低水位。



住展雜誌企研室經理何世昌表示，2017年Q3推案量銳減的主因，與房市復甦力道疲軟、房價持續修正，導致業者觀望推遲或暫停新的開發案有關，尤其大台北欠缺具指標的新豪宅案助陣，推案量就難以放大。另，2017年閏六月也是原因之一；往年9月都是推案旺月，但2017年9月推案量並不大，主要是受到農曆閏六月影響，使鬼月較往年來得晚、並占據9月三分之二的時間，旺月因此變淡月，使得Q3案量進一步萎縮。



北台灣2017年1至9月，累計推案量約5,585億元，除非Q4爆出2千5百億大量，否則2017年全年推案量將低於8千億的機率頗大，可能會成為金融海嘯以後、第一個案量不到8千億的年度。



在北台灣各縣市方面，台北市2017年Q3推案量為449.3億，比2016年同期減少近150億、年減幅將近二成五。由於北市有數個指標豪宅案推出時間延到2018年，量縮是避免不了的局面，最快要到2018年推案量才能止跌反彈。雖然北市前三個季度量能不大，但如松山、中山與大同等行政區，案量卻比2016年增加，其中有很大一部份來自都更案的挹注。



新北市Q3推案量約526億，較2016年同期降低約160億、年減幅約23％。新北市推案量萎縮，主要是淡水、新莊、林口與五股等地的重劃區新增供給量減少所致；新興重劃區中，只有江翠北側重劃區案量持續擴增。



何世昌分析，建商推案策略兩極化的現象，在新北市重劃區最鮮明。土地取得時間早、或取得較低的業者，競相推出低價案來迎合時下主流購屋需求，也因為價格實惠而賣得嚇嚇叫。然而，重劃區內土地成本高的業者，卻只能選擇凍結開發案，被動地等待房價能夠彈回來再出發。

北台灣Q3推案量唯一逆勢成長的桃園市，推案集中在桃園、中壢二個主要行政區，Q3案量達411.32億，較2016年同期增長近70億、年增幅近二成。從Q4到明年，桃園區仍會是大桃園推案最踴躍的地方，尤其中路、經國兩大重劃區新案源源不斷，高價與低價案齊發，市況愈來愈熱鬧。



何世昌指出，2017年房市成交量雖已明顯回溫，但因預售屋交屋潮後累積的餘屋量還不少，建商把心力放在銷售餘屋，規劃新案顯得意興闌珊。雖然2017年第四季業者推案信心稍有回復，案量將大於第三季，可望超越二千億；至於能否像2016年Q4一樣，意外上演一波搶推案風潮，將全年案量一舉推上8千億，這部份有待觀察。

交屋超過4年、曾5次流標的「美河市」商場原本已成著名蚊子館，台北市捷運局12日第6度公開標租竟大爆冷門，由IKEA宜家家居擊敗日勝生活科技，拿下1至4樓商場經營權。IKEA從瑞典進軍台灣市場23年，目前全台共5家店，最大面積是台中店，最小是台北敦北店，美河市商場約為2萬坪，可望成為全台最大門市。

▲台北市捷運局第6度標租「美河市」1到4樓商場，終於由瑞典知名品牌IKEA宜家家居得標。(記者鍾泓良攝)

根據《工商時報》報導，台北市捷運局第6度標租美河市公有不動產1到4樓商場，標租底價每月1,136萬元，總坪數為1萬6,687坪。首度標租之後，由於持續乏人問津，底價一路調降，這次相當於打6折。

結果12日開標總計收進2封標單，令人跌破眼鏡，1標為「美河市」開發商日勝生活科技，另1標為IKEA宜家家居，最後由價高者IKEA得標。捷運局聯開處受訪表示，商場租期為9年11個月，預計開標後30天內和得標人正式簽約。

翻轉竹東！內政部營建署審查通過前瞻基礎建設由新竹縣政府提案的「城鎮之心工程計畫競爭型」-「竹東之心中興河道水岸生活空間再造工程計畫」，核定3.75億元經費執行！配合浪漫台三線補助竹東林務局宿舍群修繕及活化、竹東台泥舊廠公園改造客家花廊、台三線竹東街道景觀改造計畫，以及客委會補助已完成的竹東客家戲曲公園改造、水岸光廊形塑計畫，竹東繁榮前景可期！



由於這個案子涵蓋多項跨部會分項計畫，縣長邱鏡淳指示相關單位面對挑戰、勇往直前，並協調竹東鎮公所籌組專案小組，架構垂直與橫向之聯繫溝通管道。邱鏡淳並看好中興河道水岸生活空間再造，可重塑客家生活與水共生的樣貌，沿岸營造優質親水空與綠色步道提昇景觀美質，讓竹東鎮的生活空間更適，進而帶動觀光旅遊和產業發展，配合相關建設增加淨遷入人口，讓升格竹東市的目標更快實現！



中興河道周邊由於過往產業與生活的痕跡，留下許多特色的人文資源。中興河道舊稱為「洗衫坑」，由於婦女早期聚集洗衣的地方，目前也留存著數個洗衫坑，並且仍然使用中，為重要的水文化場域。



中央市場與竹東天主堂為過去到現今重要竹東生活重要的空間，除了機能上的使用，也為重要的歷史記憶空間。客家戲曲公園是鎮內重要的生活休閒育樂中心，每年的天穿日等相關客家節慶皆在公園內舉辦。



另外，蕭如松藝術園區、樹杞林文化館、篁城竹簾文化館、林業展示館也因特色的文化歷史、成為具有特色之觀光景點。中興河道水岸生活空間計畫將改善週邊的通行品質、停車及活動空間等等。初步配置，是將興農街至大同路規劃為「水生態」河段：工程計畫包括:生態觀察教育公園、水資源教育通學步道、水岸多孔隙環境營造、水岸植栽綠美化、橋梁整建及美化、洗衫坑近水空間營造、人本綠色網絡營造以及配合營建署道路組之路網品質提升計畫、環保署汙水截流工程計畫。

另外，大同路至學前路為「水文化」河段：計畫工程有大同路至商華街開蓋工程、近水休憩空間、水岸空間整備與步道、橋梁整建及美化、人本綠色網絡營造以及配合交通部計畫之信義立體停車場、環保署汙水截流工程。



至於學前路至工業二路為「水休憩」河段：計畫工程為人本綠色網路營造、橋樑整建美化、河道開蓋意象營造、生態淨水公園、水岸多孔隙環境營造、洗衫坑水空間營造以及配合交通部計畫之仁愛立體停車場等。

永慶房產集團根據內政部實價揭露資料分析近一年台北熱門購屋總價帶，發現2000萬以下的成交比重達60.6％，顯示低總價的產品是當前買盤購屋的主力之一。以行政區觀察，交易量前五名分別為中山區、北投區、內湖區、文山區與萬華區，前五名交易量合計已佔北市總價2000萬以下的六成。



永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，台北市平均房價是全台最高的區域，因此能買到實惠的房產，是多數買方的期待，唯區域房價行情有所不同，以一般電梯住宅、公寓與套房統計觀察，各區熱門的建築形態交易也有差異，例如以中山區而言，購得房產型態最多的是套房，佔41％、若以北投區、內湖區與文山區來看，則是公寓佔44％至51％居多。觀察前五名行政區交易的平均房價，中山區是唯一進榜的市中心，平均房價58.9萬，其他四個行政區的均價則是每坪約43.9萬至49.3萬之間。



根據實價揭露資料統計，總價2000萬以內熱門行政區前五名為中山、北投、內湖、文山與萬華區，此五區的交易量佔全市六成，可見其頗受買方青睞。謝志傑分析，交易量最多的行政區為中山區，主要受惠林森北路周邊多是商業用地，不僅商業服務活動繁榮，也促進老舊房屋改建成小坪數的社區大樓，成為低總價客群購屋的首選熱區之一。中山區捷運網絡縱橫其間，加上區內有南西百貨商圈、中山北路商圈、林森北路商圈等，還有南京東路、民生東路與松江路等辦公商圈，匯集生活消費與就業工作等需求，區內住宅產品多樣且總價高低皆有釋出，因此成為台北市交易量的常勝軍。



北投、內湖與文山三區2000萬以內的住宅型態，以公寓交易相對多，謝志傑表示，公寓可使用的坪數較實在，主要房型規劃以三房為主，符合一般家庭的居住需求，其房價普遍也較大樓便宜一成以上，加上大樓公設比重普遍約30％，因此同樣室內使用坪數的總價可能比大樓型住宅多出四成左右的價差。雖然公寓屋齡較老舊，需要爬樓梯，但對於低總價預算的一般家庭而言，反而是最適合的房產標的。觀察北投、內湖與文山三區的公寓平均房價表現，介於每坪約40.7萬至42.9萬之間，價差小且房價不易波動，是吸引購屋者買進台北市的方式之一。

謝志傑補充，當前低利環境加上房市由買方主導，其中又以首購或換屋為需求的情況下，買得起的房價成為購屋的關鍵，中低總價的房產仍是未來交易量的主力。房價修正已歷經三年，跌勢由急跌期轉向緩跌走勢，買賣雙方對於房價的認知差距逐步縮小，加上實價揭露資料量日益累積，已有豐富的成交行情可參考，因此，市場上銷售的房產價格若能貼近成交行情，剛性購屋需求的購屋意願與信心仍在，出售的房產若能保有適度讓利的空間，交易量可望穩健回溫。

今年閏6月使得鬼月延後，幾乎占了9月的2/3時間，北台灣新案推案量進一步萎縮。住展雜誌調查發現，第3季北台灣新屋案量不到1600億元，創下2004年以來第3季同期最低紀錄。

房市研究單位住展雜誌統計，北台灣第3季總推案量約新台幣1589.62億元，季減約700億元、減幅逾3成；若與去年同期比較，則減少397.85億元、年減幅約2成，並創下2004年以來第3季單季推案量最低水位。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年第3季推案量銳減的主因，與房市復甦力道疲軟、房價持續修正，導致業者觀望推遲或暫停新開發案有關，尤其大台北欠缺具指標的新豪宅案助陣，推案量難以放大。

今年閏6月造成鬼月來得晚，原本旺季的9月有2/3的時間被鬼月盤踞，旺月瞬間變淡季，使得第3季案量進一步萎縮。

何世昌統計，北台灣今年前3季累計推案量約5585億元，除非第4季爆出2500億元大量，否則今年全年推案量將低於8000億元的機率頗大，可能會成為金融海嘯後第一個案量不到8000億元的年度。

在北台灣各縣市中，台北市第3季推案量為449.3億元，比去年同期減少近150億元，年減近25%。由於台北市有數個指標豪宅案推出時間延到明年，難免量縮，最快明年推案量才能止跌反彈。

新北市第3季推案量約526億元，年減約160億元、年減幅約23%。新北市推案量萎縮，主要是淡水、新莊、林口與五股等地的重劃區新增供給量減少所致；新興重劃區中，只有江翠北側重劃區案量持續擴增。

北台灣第3季推案量唯一逆勢成長的桃園市，推案集中在桃園、中壢兩個主要行政區，案量達411.32億元，年增近70億元、年增幅近2成。從第4季到明年，桃園區仍會是大桃園推案最踴躍之處，尤其中路、經國兩大重劃區新案源源不斷，高價與低價案齊發，市況愈來愈熱鬧。

民國80年陸續興建完成交屋的台北市松山區延壽國宅，有6社區被鑑定為海砂屋，總面積約為6,200坪，淪為全台最大海砂屋國宅。中華工程自99年起投入其中M區、K區、I區、J區的都更重建整合，全區面積約5,650坪，整合戶數達654戶，在M區「中工常翠」去年完銷入住後，今日K區宣告開工，870基地將規劃121戶住家，預計109年第1季完工。

▲中華工程投入延壽國宅海砂屋的都更重建整合多年，其中K區於12日正式動土。

中華工程指出，經過長期耕耘努力，按部就班的依循都更法令政策，規劃符合住戶心目中的理想好宅，終獲住戶信賴參與都更重建。第一期M區已在105年完工且快速完銷，第二期K區也是100%住戶同意的都更案，中華工程以社區總體營造的態度，取得住戶高度共識，另外兩區皆已獲得住戶極高比例同意，正進行權利變換審議程序階段，預計明後年會陸續動工興建。

▲延壽國宅K區870基地將規劃121戶住家，預計109年第1季完工。(中華工程提供)

中華工程協理林俊堯表示，延壽K區預計11月底推出，中工分回可售戶35戶，總銷預估20億元以上；產品規劃為40、50、80坪，有3~4房及樓中樓，對照「中工常翠」5樓每坪均價85萬元、12樓每坪95萬元，預料該案價格一定更好。中華工程表示，除區域環境優勢外，延壽K區完工後，建築物具有8大特點，包括耐震設計、綠建築、超低公設比、方正格局、全棟雙併住家、超大陽台、衛浴皆通風採光、明星學區，在民生社區稀有珍貴地段，預計將吸引許多自住換屋客矚目。

台北市長柯文哲上任2年多來，海砂屋為都更核心項目，延壽國宅重建成為大面積都更的重要里程碑。柯文哲致詞表示，若以此案來看，未來審議辦理要再加快，他也叮囑市府團隊盡快核發海沙屋住戶參與都更的每戶20萬元搬遷補助。住戶代表說，被海砂屋噩夢糾纏25年終於結束，自助人助，感謝中工及市府團隊協助，加上住戶睿智參與都更，一切才能圓滿進行。

根據《住展》雜誌統計，北台灣Q3總推案約1,589.62億元，較上一季減少7百億元，季減幅逾3成，若與去年同期相比，減少397.85億，年減幅約兩成，創下2004年以來第3季單季推案量最低水位。

▲北台灣Q3推案量創下2004年以來新低，只有桃園逆勢成長，中路、經國新案源源不絕。

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，今年Q3推案量銳減主因，與房市復甦力道疲軟、房價修正，導致業者觀望推遲或暫停新開發案有關，尤其大台北欠缺豪宅指標案助陣，推案量難以放大。此外，今年受到閏6月影響，鬼月較晚，使得9月推案量並不大，讓旺季變淡季。

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台北市豪宅延推 新北重劃區新案縮

各區推案狀況，台北市Q3推案量為449.3億元，較去年同期減少150億元，台北市有不少豪宅指標案推案時間都延到明年，使得整體量縮，不過，松山、中山和大同案量卻比去年增加，有很大一部分是因都更案的挹注。

新北市Q3推案量約526億，較去年同期降低約160億、年減幅約23％，主要在於淡水、新莊、林口和五股等重劃區新增供給量減少所致，目前只有江翠北側重劃區持續擴增。何世昌表示，建商推案策略呈現兩極化，尤其新北市重劃區最鮮明，土地取得較早或成本較低的業者，競相推低價案搶客，但成本取得較高的業者，只能先暫停開發，等待房價反彈再出發。

桃園推案逆勢成長 中路經國案量不斷

北台灣Q3唯一逆勢成長的是桃園市，集中在桃園、中壢兩區，Q3推案量達411.32億元，較去年同期增加近70億元，年增幅近2成，預估從Q4到明年，桃園仍是大桃園最熱的地方，尤其中路、經國兩大重劃區新案源源不斷，高價和低價案齊發，相當熱鬧。

何世昌表示，今年成交量雖已明顯回溫，但因預售屋交屋潮累積的餘屋量也不少，建商把心力放在餘屋銷售，使得新案量縮，雖然今年Q4業者推案信心稍有回復，但能否像去年一樣上演一波推案潮，值得再觀察。