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過去房市大多頭時，新莊推案量總是名列前茅；房市反轉後，新莊推案只沉寂一年多，今年再度暴出巨量，可見得有建設、有遠景的新莊，還是建商最愛……



據住展雜誌統計，今年截至七月底止，北台灣推案量前十大的行政區依序是新莊、新店與桃園，推案量最大的新莊更飆破五百億，暫居北台灣各行政區推案量排行冠軍，相當讓人意外。 



推案量前十大行政區中，有七個位在大台北，另新竹縣市則有二個，桃園則只有一個，這也顯示今年桃園市多數行政區推案大幅萎縮，建商於大台北推案的意願相對強烈；另一方面，也代表在房市盤整格局中，業者回防大台北的態勢相當明顯。

人多建設多　新莊案量湧

北台灣推案量前十大行政區，依序為新莊、新店、桃園、松山、中和、林口、板橋、內湖、東區與竹北。 



其中，新莊推案量已衝破五百億，較去年同期的一一一點二億，年增約三五八％，增幅十分驚人。新莊今年各個次分區推案量均顯著增加，推案主要在副都心重劃區、上新莊舊市區與下新莊一帶，指標案如「泰舍至善元」、「遠雄國匯」、「誠美学学院」等。 



近來新莊不只捷運路網建設如火如荼展開、落實，新莊龐大居住人口的購屋需求，更讓建商垂涎，因此推案一波接著一波，持續釋出市場。新莊這股推案潮預計將延續下去，下半年還有百億大案「鳳凰花園」準備釋出，總案量會再往上衝。 



第二名的新店案量已逾三百億，指標案如大坪林地區「雙捷WIN」、五峰重劃區「鑫洋百景」、安坑地區「合陽天擎」，另華城地區也有數個建案釋出。雖然新店上半年推案量高，但若十四張重劃區推案延遲，下半年新案量應會走低，轉以重推案為主。

桃市首善區　中路超亮眼

第三名的桃園區，今年來推案亦比去年同期增逾二十幾億，推案集中在重劃區，如經國重劃區「忠泰幸」、中路重劃區「權世界」、中正特區「合輝雲門」。目前桃園還有數個建案正在籌備當中，尤以中路重劃區、火車站前站等區塊較多，包括國泰、富宇、合遠、京澄等業者手中都有建案，預期下半年推案依然踴躍。 



下半年推案量將進一步衝高的，除了上述的新莊、桃園外，還有板橋、竹北，以及暫未入榜的大安、文山、中山、土城、中壢，年底前均有指標案預計開出，排行榜有可能大幅度改寫。 



從今年推案分布的狀況來看，推案多集中在如江翠北側、桃園中路重劃區等新興重劃區，或是舊市區傳統菁華路段，近期可以發現業者紛紛亮出手中王牌，開發位在菁華地段的建案、並開出天價，以期望避開房價修正的衝擊。然而，此舉能否讓民眾心甘情願買單？現在仍難料。

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」近期通過實施，內政部為加速國內老屋危樓重建，提升建築物安全，保障民眾生命財產安全，延續原本的安家固園計劃，再提出「建築物耐震重建輔導試辦計劃」，草案已送行政院核定，預訂於明年上路，補助民眾辦理自家結構安全、耐震能力評估及擬具重建計劃的費用。

▲內政部「建築物耐震重建輔導試辦計劃」延續補助私有住宅辦理結構安全、耐震能力性能評估，亦將補助後續擬具重建計劃費用。

去年2月6日地震，造成台南市局部地區多棟建築物倒塌，產生大面積土壤液化現象，為解除民眾對住宅結構安全的疑慮，陸續有「安家固園計劃」，辦理「私有老舊建築物耐震評估補強」及「土壤液化潛勢區防治改善」等政策，協助民眾維護家園安全。

營建署表示，「私有老舊建築物耐震評估補強」是藉由政府補助進行住家耐震評估，瞭解自家結構安全。根據統計，今年度除澎湖縣暫緩辦理外，內政部已核定初步評估1萬2,950件、詳細評估249件，總計補助經費約2.79億元，目前各縣市政府陸續受理申請中。「土壤液化潛勢區防治改善」則是補助地方政府辦理中級土壤液化潛勢地圖製作及地質改善示範工程，用於未來都市防災及都市更新規劃，並作為抗土壤液化工程設計依據。去年已核定台北市、新北市、台南市、高雄市、宜蘭縣及屏東縣，補助金額達3億7,964萬元；今年補助範圍擴大納入第二波公開土壤液化潛勢區的台中市、彰化縣、雲林縣、嘉義縣及嘉義市，現已完成審查作業，預計補助4億元。

內政部說明，去年安家固園計劃執行情況不如預期，是因部分民眾擔心評估結果顯示有安全疑慮，恐怕影響房價，且後續住戶缺乏誘因去重建或補強，因此推動危老屋條例，提供容積獎勵、賦稅減免及資金貸款協助等配套，條例已在今年5月10日公布實施。

自明年起，安家固園計劃將轉型以都市危險及老舊建築物加速重建為主軸，除了延續補助私有住宅辦理結構安全、耐震能力性能評估，亦將補助後續擬具重建計劃的費用，草案經行政院核定後預計明年執行。至於土壤液化潛勢區防治改善措施，明年起回歸經濟部繼續推動。

近期40年房貸又成為市場上的討論話題，信義房屋統計20年、30年與40年房貸的比較資料，若以20年期和40年期相比，40年期每月繳款金額輕鬆，大概是20年期的6折，不過貸款年限長相對所需負擔的利息金額也高，每百萬元以2％固定利率試算，大概就多出24萬元的利息支出，若以實務的經驗來看，目前普遍申請房貸的民眾還是以申請20年期貸款者為大宗，申請30年期房貸的年輕族群有增加的趨勢，申請40年房貸的案例並不常見。



以貸款20年、30年與40年的本金利息平均攤還，一段式利率2％試算，每貸款百萬元每月要繳的房貸為5059元、3696元與3028元，若非提前償還的狀況下，每貸款百萬元要繳的利息分別約為21.4萬元、33萬元與45.3萬元，40年房貸每月償還的金額約為20年期的6成，不過繳的利息也多，40年每百萬元總繳的利息為45.3萬元，比起20年期也多出將近24萬元，增加幅度約為112％。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，40年期房貸並非新鮮事，5年前就有銀行業者提供40年期的方案，這幾年也有些銀行提供40年期的房貸，不過申貸40年期房貸方案的案例並非主流，主要是申請40年的房貸對於條件要求相對嚴格，有些要求要35歲以下，同時可能要新房子比較容易申請過關，大部分40年期的房貸對於年齡與屋齡都有所限制，且實務上有房貸需求的民眾，對於這麼長年期的房貸興趣也不高，因此實務上申請40年房貸的比例很有限。

曾敬德表示，觀察民眾貸款習慣可以發現，年輕族群反而對於30年期的房貸接受度較高，主要是目前房價水準和過去相比仍有一大段漲幅，而銀行評估貸款條件時「收支比」是很重要的評估要件，因此和20年期的房貸相比，30年期的每月房貸金額相對較低，對於一般雙薪家庭來說，可能比較容易申請核貸，另外，雖然還款時間拉長，和每月的房租相比，房貸還是要比起房租再多繳一些，但最終還是可以擁有一間屬於自己的房子，因此反而30年期的房貸較受到年輕購屋族群的歡迎。



最後，不管是幾年期的房貸，多久的寬限期，其實都是多給購屋人一些選擇，消費者仍會理性挑選適合自己的房貸，這幾年房地產交易量明顯萎縮，市場也沒有因為有銀行推出40年期的房貸，而有明顯激情的演出，加上近年銀行鑑價與核貸成數都已考量風險等因素，因此即使有長年期的房貸選擇，對房市影響應該也有限。